Les raisons de mon vote contre au Conseil Municipal du 9 /11 par Yves Fuchs

Le scrutin de mars 2014 a donné au  sein du Conseil Municipal une majorité nette en sièges au deuxième tour  à la liste d’union conduite par D. Adenot, maire sortant. Cette liste a en effet obtenu 36 sièges sur 49 au Conseil Municipal, l’opposition de droite devant se contenter de 11 sièges et le FN de 2.

Depuis deux ans et demi les délibérations ont été adoptées sans problème soit à l’unanimité lorsque ces décisions faisaient consensus soit à la majorité après débats lorsque la délibération portait sur un sujet faisant l’objet de controverses entre gauche et droite ; La majorité de gauche (36 voix sur 49) faisant prévaloir alors son point de vue.

Lors de la séance du 9 novembre dernier  la délibération n°15 portant sur le devenir du projet dit Marais de Gaulle n’a été adoptée qu’à la majorité relative avec 23 voix pour, 21 contre et 5 abstentions sur 49 votants (détails du vote en note en fin d’article).

De quoi s’agissait-il et quelles sont les raisons exactes du positionnement des différents conseillers ?

Membre de la majorité municipale, j’ai pourtant  voté CONTRE et je pense nécessaire de fournir les raisons de ce vote négatif.

L’objet de la délibération portait sur un secteur dit Marais de Gaulle bordé au sud par l’Avenue du Général de Gaulle (RD3), à l’ouest par la rue des Marais, à l’est par l’entreprise Desmoulins (bois) et la rue des Clotais faisant limite avec Bry sur Marne.

L’historique du  projet

Le 11 mars 2011, le Conseil Municipal s’était prononcé à l’unanimité pour un aménagement de ce secteur et s’était fixé pour objectif la réalisation d’un pôle de développement économique accueillant une offre d’immobilier d’entreprise d’environ 130.000 m² SHON et représentant la création d’environ 2.000 emplois. En même temps le projet intégrait des objectifs urbains (requalification d’une entrée de ville, facilitation des circulations piétonnes et articulation avec le Trans Val de Marne-Est).

Un secteur à développer, une entrée de ville à réhabiliter

L’annonce de l’arrivée du Grand Métro Express et la proximité de la nouvelle gare de Bry-Villiers Champigny, gare d’interconnexion entre la radiale du RER Eole et la circulaire de la ligne 15 sud du nouveau métro a rendu ce secteur encore plus attractif et le  1er février 2012, le Conseil Municipal de Champigny décidait d’instaurer un périmètre d’études et d’actions foncières portant sur une superficie de 7,13 ha. Il s’agissait de développer l’activité économique sur un secteur particulièrement favorable car situé « dans le périmètre du cluster Descartes, autour de la future station du Grand Paris Express et des emprises de la voie de desserte orientale » (texte voté).

.Cette délibération avait été votée par :

38 voix pour la majorité Ensemble agir pour Champigny (PC+PS+apparentés)
7 votes contre par l’UMP et divers droite.
1 abstention de la Gauche Citoyenne – Europe écologie (Yves Fuchs)
2 refus de vote.

Lors d’une réunion publique tenue le 15 février 2012, des propriétaires avaient manifesté leur refus de vendre leurs parcelles. Le 22 mai 2012, le Conseil Municipal de Champigny en prenait acte et proposait de réduire l’emprise du périmètre d’études et d’actions foncières.

En clair, la commune décidait de ne pas se porter acquéreur de certaines parties de parcelles contenant des pavillons mais continuait à intégrer dans le périmètre les fonds de parcelle.

Le texte du contrat territorial adopté en 2015 et signé entre laVille de Champigny et l’Etat intégrait dans sa fiche action le secteur Marais De Gaulle  et prévoyait

« La création d’un “village d’entreprises” regroupant de petits locaux d’activité notamment artisanaux, intégrant des espaces et des services mutualisés.
La création d’une pépinière et/ou d’un hôtel d’entreprises.
Le développement d’une offre de locaux d’activité mixte à destination de PME/PMI ;
La création d’une offre d’immobilier tertiaire le long de l’A4. La disponibilité de ces parcelles (le long de la A4) reste soumise à la réalisation d’une étude technique visant à déterminer leur utilité au regard du fonctionnement de l’autoroute.
Le développement d’espaces collaboratifs (fab’lab, co-working, équipements partagés). »

On le voit la destination affichée pour ce secteur est alors clairement et exclusivement économique et cela est parfaitement cohérent avec les objectifs de développement affichés pour le secteur de l’ex-VDO,(Voie de Desserte Orientale) les Simonettes et toute  la zone à proximité de la future gare des 3 communes (Bry, Villiers, Champigny)

Et que proposait la délibération présentée le 9 novembre dernier. ?

La délibération prévoit, une cession du foncier acquis par le SAF 94 pour le compte de la ville à la Sadev 94, qui entend développer sur ces terrains un projet mixte d’activités économiques et de construction de logements.(souligné par moi) et donc quelque chose de fondamentalement différent de ce qui était prévu. La capacité de développer du logement sur ce site n’est pas prévue au PLU en vigueur. Il n’a jamais été évoqué dans les délibérations successives délimitant un périmètre d’actions foncières. Il ne figure pas dans la fiche action thématique du CDT.

Certes dans le projet de PLU actuellement soumis à enquête publique il est indiqué. à ce sujet

« Ponctuellement, une programmation de logements sera développée le long de la rue des Marais afin de maintenir une certaine cohérence avec le tissu existant et adjacent au secteur ».

Ne s’agit-il pas d’une tentative de justification à posteriori de l’abandon du projet initial ?

Si l’on regarde d’un peu près le projet de la SADEV 94  on constate qu’il s’agit de bien plus que de maintenir la cohérence du tissu existant mais d’une remise en cause de l’esprit du projet initial puisque sur 13.400 m² de surface développée, les surfaces dévolues à de l’activité ne représentent que 37,31 % à 41 % des surfaces suivant les hypothèses.

Pour quelles raisons en est-on arrivé là ?

Pour des raisons financières. La seule démarche justifiant cette recherche, réside dans le souci d’équilibrer le bilan financier sachant que le m2 de logement rapporte plus que le m2 consacré à l’activité et qu’il est plus facile de trouver des promoteurs qui s’engagent à construire du logement que des entreprises qui s’installent.

Que proposer pour sortir de cette impasse ?

Il faut sans tarder permettre l’installation de l’entreprise campinoise Sonvidéo.com. qui a clairement manifesté son intention de s’installer sur cette zone Marais de Gaulle. Pour ce faire il faut mettre sur pied un accord entre le SAF 94, la SADEV et Sonvidéo.com pour concrétiser le projet d’installation de cette société.

Quant à l’hôtel prévu dans la délibération votée, c’est une décision bien risquée. On se souvient encore de l’échec ou du moins du report du projet d’hotel sur la ZAC des Bords de Marne (ex Air Liquide). Dans la mesure où on n’a pas pris en compte dans le projet des Simonettes de la possibilité de créer une gare routière internationale qui serait pourtant attractive. Les textes dits »lois Macron » visent en effet à favoriser le transport des voyageurs par des réseaux internationaux d’autocars. Ceux-ci ne pourront bientôt plus entrer dans Paris (pollution) où de plus il n’y a pas de foncier disponible pour mettre sur pied une ou plusieurs gares routières  en mesure d’accueillir un trafic d’autocars qui ira croissant et les ateliers de maintenance qui y sont associés.

A proximité d’une autoroute par laquelle arriveront les autocars de Francfort, de Munich, de Vienne de Prague et au-delà le secteur voisin de la gare des 3 communes est tout désigné pour recevoir un centre international de transport routier. La proximité d’une gare desservie par une radiale (EOLE) et une circulaire (Grand Métro Express ligne 15 sud) permettant aux voyageurs arrivants de rejoindre leur destination en IDF et aux partants de rejoindre rapidement les t^tes de ligne des autocars.

En l’absence de projet de ce type la rentabilité d’une structure hôtelière est très problématique.

Que peut-on faire alors ?

Les prix auxquels pnt été achetés ces terrains rendent illusoires leur utilisation tels quels pour des projets d’activité économique. La solution de facilité, immédiate est celle prônée par la délibération n°15, faire du logement pour rentabiliser le coût de l’acquisition foncière. Cela veut dire l’abandon du développement d’activité économique, la négation du programme sur lequel nous avons été élus : contribuer à rééquilibre au profit de l’Est parisien la balance emploi-logement.

La solution doit être recherchée dans la mutualisation du foncier

Le coût d’achat des terrains était dès l’origine trop élevé pour être compatible avec la  réalisation de locaux d’activité, il faut mutualiser le coût de ces terrains avec ceux restants à acquérir (terrains Etat, terrains Dumoulin). Cet objectif ne pourra être atteint sur le seul périmètre Marais De Gaulle ni des Simonettes Nord. Il faut y englober les terrains de l’ex VDO que l’Epa de Marne la Vallée (voir note en fin d’article) s’apprête à acquérir auprès de l’Etat.

Champigny ne pourra y arriver seul sauf à être dans un dilemme laissant supporter une lourde perte à l’aménageur ou à la Ville, ou bien à imposer la réalisation de logements comme contrepartie ou monnaie d’échange à la réalisation de programmes à vocation économique. La mutualisation du foncier par contre devrait permettre de créer un outil d’aménagement, filiale à la fois à l’Epa Marne et à la Sadev 94, afin de co-piloter la vaste opération d’aménagement autour de la gare Bry-Villiers-Champigny. Et dans ce dispositif, Champigny pourrait avoir toute sa place.

 

Notes

 

Détail du vote du Conseil Municipal. :         Pour : 20 sur 20 des élus du groupe communiste et apparentés,  3 sur 3 des élus du Parti de Gauche

Contre : 7 élus (sur 7) du groupe UCES (Union pour la Citoyenneté, l’Ecologie et le Socialisme), groupe issu d’une scission du groupe PS, un élu (Y. Fuchs) sur 2 du groupe Gauche Citoyenne-EELV, le groupe Union de la Droite et du  Centre (9 élus), le groupe Champigny Demain (2 élus), le groupe FN (2 élus)

Abstentions : les 4 élus (sur 4) du Groupe Socialiste, 1 élue (sur 2 du Groupe Gauche Citoyenne EELV

 

Epa : est un établissement public d’aménagement

Créé initialement pour bâtir Marne-la-Vallée, EPAMARNE est devenu un  outils essentiels de développement du secteur. Sous la direction de l’État et des collectivités locales, l’Epa produit une part significative des logements et accompagne les porteurs de projets, publics et privés, pour accélérer le développement économique et la création de valeur..

4 réflexions au sujet de « Les raisons de mon vote contre au Conseil Municipal du 9 /11 par Yves Fuchs »

  1. Chevalier

    Monsieur FUCHS,
    Je tiens à vous remercier pour votre vote au conseil municipal du 9 novembre et à la synthèse sur ce dossier.
    Pour être plus complet je crois utile de rappeler que le projet pour lequel nous avions voté pour était un projet de développement économique ! Pour autant en 2012 nous avons voté contre après avoir réuni les intéressés ( Habitants, entreprises) qui avaient crée une association de défense du Quartier. Vous passez sous silence les démarches de créer une ZAC, vous passez sous silence l’engagement du Maire de ne pas construire de logements… Nous étions pour le développement économique tout en conservant les intérêt des personnes installés sur la zone. Pendant 5 ans la Mairie a perturbé les habitants par la création d’un périmètre d’étude et d’actions foncières quand elle s’est aperçue que la création d’une ZAC était très encadrée, elle a dépêché sur place des négociateurs (SAF’94 SADEV 94) pour arraché des accords de vente des propriétés, elle a gelé les investissements et entraîné la destruction d’emplois chez DUMOULIN, elle a trahie ses engagements. RIEN N’A ETE FAIT DANS LA TRANSPARENCE.
    C’est l’explication de notre vote., dommage que des élus se soient abstenus, dommage que des élus n’aient pas analyser objectivement la délibération, pour autant c’est la première fois que je constate un score aussi ambigu est-ce que la majorité en tiendra compte ?

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    1. Yves Alain Fuchs Auteur de l’article

      Bonjour M. Chevalier,
      Merci pour l’expression de votre analyse. Il est exact que j’ai omis un certain nombre de points. J’ai voulu être bref et informatif et le danger dans ce cas là c’est de raboter un peu trop les détails.
      En ce qui concerne votre remarque sur la majorité elle est à la fois diverse et unie sur un certain nombre de principes de gouvernance ensemble et nous veillerons à ce que l’opinion que plusieurs membres de la majorité ont exprimé dans ce vote, en refusant la délibération, soit prise en compte;

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  2. Thierry JEULIN

    Merci à M. Fuchs pour ses explications sur son vote en Conseil Municipal du 09/11/2016. Cela donne quelques éclaircissements sur l’article paru le 11/11/2016 dans le Parisien Libéré : « Des logements plutôt que des emplois : polémique au conseil municipal ».
    Contrairement à M. Fuchs et M. Chevalier, je ne suis pas membre dudit Conseil Municipal, mais simple citoyen, en butte aux projets immobiliers en Centre-Ville et inquiet quant au futur PLU. Les informations dont je dispose sont celles auxquelles tout le monde a accès, en particulier sur les pages WEB de la ville de Champigny.
    Quelques précisions « factuelles » (que tout le monde peut vérifier en lisant les CR du CM de Champigny) : en Conseil Municipal du 01/02/2016, le point 6 « périmètre d’intervention Marais » a été adopté par 38 voix pour, 7 contre, 1 abstention, 2 refus. M. Charles, Maire adjoint en charge à l’époque de l’urbanisme, évoquait la construction d’une douzaine de pavillons et M. le Maire disait : « on vote pour l’emploi ».
    Dans la foulée, une présentation d’un accord cadre de Contrat de développement a été faite en CM du 21/03/2016.
    Vu les réactions hostiles des habitants de la zone incriminée, une nouvelle discussion eut lieu en CM du 09/05/2016 (il n’y a pas trace d’un CM le 22/05/2016). Le point 3 « périmètre d’études et d’actions foncières Marais/De Gaulle » a donné lieu à diverses interventions (dont celles de M. Fuchs et de M. Chevalier) ; le périmètre d’action prévu en février a été réduit et le point 3 a été voté (37 pour, 7 contre, etc.).
    Je signale que le mot « Marais » apparait une centaine de fois dans les CR et ou PV des Conseils Municipaux de Champigny sur la période 2012-2016.

    Je pense que M. Fuchs a raison de voir dans les manigances du Maire adjoint chargé de l’urbanisme des raisons financières. Il est bien connu que la ville de Champigny n’a pas réellement de ressources et gère la ville par un système que l’on qualifierait ailleurs de pyramidal ; elle ne sait pas envisager d’autres financements aux investissements nécessaires que par la construction de logements (quelques-uns relevant du système « privé », la plupart du système des prêts sociaux) qui lui apportent les subsides nécessaires.
    Je pense que M. Chevalier a aussi raison quant aux refus par la Municipalité, pour les projets d’envergure, de créer des ZAC et de préférer « refiler » le bébé à des organismes tels l’EPFIF ou la SAF’94 ou à des promoteurs tels Bouygues Immobilier pour le projet Union-Jaurés (la lecture du cahier des charges de ce dernier projet est édifiante : il s’agit de céder des droits à construire contre un parking public – qui ne verra d’ailleurs pas le jour, malgré les promesses de M. le Maire en Conseil Municipal – et une centaine de logements sociaux). On peut craindre que les projets d’aménagements de la place Lénine et du Centre-Ville en général ne se fassent sur le même schéma.
    Il me semble nécessaire de compléter les informations fournies par M. Fuchs concernant le projet de PLU qui va être soumis à enquête publique demain. Je cite (2016-è-plu-1-2-rapportpresentation2.pdf, page 28 :
    Enfin, le secteur Marais Ŕ De Gaulle conservera sa vocation économique, les projets devant conforter son rôle. Le long de la rue des Marais, l’OAP encadrera une programmation de logements dont les caractéristiques seront cohérentes avec le tissu existant (retrait par rapport à la voie, emprise au sol, hauteurs maximales de 15 mètres à l’égout…).
    Ou (2016-7-plu-3-oap.pdf, pages 31-32 (sic) :
    « Ce secteur conservera la vocation dominante d’activité économique qui est la sienne aujourd’hui. Les projets développés participeront donc également à la vitalité économique de la VDO. Les délaissés entre le futur tracé du projet Est TVM et l’autoroute A4 accueilleront de l’activité. Ponctuellement une programmation logement sera développée le long de la rue du Marais afin notamment de maintenir une certaine cohérence avec le tissu existant et adjacent au secteur.
    Les constructions devront être édifiées en retrait de 3,50 mètres minimum par rapport à l’alignement de la voie.
    Les constructions pourront être implantées en limites séparatives ou en retrait.
    Sur les limites formant fond de parcelle, les constructions devront obligatoirement être implantées en retrait. En cas de retrait, celui sera au minimum de 5 mètres. : AMENAGER LA FRICHE DE L’EX-VDO ET
    Les bâtiments non contigus, situés sur une même unité foncière, doivent être implantés de telle manière que la marge de retrait de tout point des façades existantes ou à construire soit au moins égale à 10 mètres.
    L’emprise au sol maximale des constructions ne pourra excéder 70% de l’unité foncière pour les logements et l’activité.
    Les hauteurs maximales des constructions ne pourront excéder 21 mètres pour l’activité. Les hauteurs maximales des constructions de logement ne pourront excéder 15 mètres à l’égout, 16 mètres à l’acrotère, soit un RDC et 4 niveaux dont le dernier sera en comble ou attique avec un retrait d’un 1,40 mètres minimum.
    Sur les parties de terrains en limite avec les zones pavillonnaires, la hauteur des constructions sera est limitée à 15 mètres dans une bande de 15 mètres par rapport à la limite de zone, afin d’assurer une transition acceptable.
    Le coefficient de biotope fixé pour ce secteur s’élèvera à 0.3 minimum. »
    La construction de logements est donc bien prévue dans le projet de révision du PLU, dont une version simplifiée a été présentée aux campinois lors de diverses réunions publiques le Conseil du Territoire Paris-Est-Marne&Bois a approuvé le 29/03/2016 et arrêté le 11/07/2016.
    On remarquera que les règles de construction sur la zone UFa sont beaucoup plus drastiques qu’en zone UA (Centre-Ville), en ce qui concerne les hauteurs, les distances retraits et le respect des constructions déjà existantes.
    J’ose espérer que M. Fuchs va relire en détail le projet de révision du PLU et demandera dans ses interventions lors de l’enquête publique sa refonte en un projet de révision plus respectueux des attentes des citoyens de Champigny (en ce qui concerne le Centre-Ville, je ne parle pas là des phantasmes de M. le Maire adjoint chargé de l’urbanisme, mais de la demande faite lors des ateliers, d’une faible densification).

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    1. Yves Alain Fuchs Auteur de l’article

      Je ne répondrai pas sur chaque point du commentaire de M. jeulin qui embrasse d’autres sujets que Marais de Gaulle (Projet Jaurès, Place Lénine) sur lesquels on reviendra à l’occasion. En ce qui concerne Marais-de Gaulle je souhaite qu’une chose soit claire. Le prix élevé payé pour les achats du foncier rend celui-ci non valorisable pour des activités économiques (à moins que Champigny ne soit prêt à engloutir des sommes énormes dans ce projet) ce qui a conduit les auteurs de la délibération à chercher l’équilibre en distrayant une partie du foncier pour y faire de la construction de logements dont la valeur contrebalancerait les pertes prévisibles. Parce que nous (les autres élus de gauche et moi-même qui ont voté contre) sommes attachés au promesses de développement économique nous proposons une mutualisation des avoirs fonciers avec Epamarne ce qui permettrait d’avoir un prix moyen du foncier compatible avec l’installation d’activités économiques et de créations d’emplois.
      YF

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