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SIMONETTES NORD 3…LE RETOUR

Lorsqu’un film a eu un succès commercial les producteurs proposent  des suites, numérotées 2 ou 3 etc. jusqu’à ce que le filon commercial soit épuisé.

Pour le projet Simonettes 3 ce n’est pas le succès commercial qui justifie cette numérotation, bien au contraire, mais le fait que les 2 premiers (2001 et 2007) n’ont pu être menés à bien. Le projet qui courait de 2007 à 2013 a buté sur l’opposition des riverains qui ont contesté la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) et le Tribunal Administratif de Melun leur a donné raison. L’appel qu’avait interjeté la mairie de Champigny contre la décision du Tribunal de Melun était ensuite rejeté par le tribunal de Paris

Le conseil municipal du mercredi 26 juin avait un ordre du jour bien chargé. Pas moins de 61 délibérations inscrites au programme de cette soirée. Le point 23 concernait ce projet des Simonettes Nord et plus exactement  (la) « désignation de la SADEV 94 comme concessionnaire pour l’aménagement de la ZAC des Simonettes Nord » et de (l’) « approbation du traité de concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC des Simonettes Nord ».

Comme en 2001 et en 2007 ce projet des Simonettes Nord, devait donc être confié à l’aménageur SADEV 94, seul candidat à cette opération et ceci malgré les observations récentes de la Chambre régionale des Comptes sur le caractère malsain de ce manque de concurrence (voir sur ce blog les notes de en date du 16 février 2013 et du 20 avril 2013).

Je suis donc intervenu pour expliquer pourquoi je voterai contre cette délibération 23. Ci-dessous, d’après mes notes vous trouverez l’essentiel de mon intervention. YF

Intervention de Yves Fuchs

« Les riverains des Simonettes Nord, regroupés en association ont  mis en cause la façon dont les procédures étaient conduites. Le tribunal administratif leur a donné raison, l’appel que vous aviez interjeté a été rejeté.

Il est possible que les riverains trouvent que cette nouvelle mouture ne leur convient pas non plus et engagent les démarches nécessaires contre cette concession et la DPU que vous allez devoir à nouveau solliciter. L’intervention des citoyens est un droit, c’est même un élément essentiel d’une démocratie vivante.

Mais je souhaite faire quelques remarques plus générales, parce que ce projet des Simonettes Nord touche de très près à l’urbanisme global de la ville, à son économie commerciale, à ses finances.

Première remarque

Pourquoi ce dossier évolue-t-il aussi peu alors que le contexte évolue ? La situation de ce quartier a beaucoup changé depuis la première concession d’aménagement il y a 12 ans. Il y a 12 ans il n’était pas question d’un super métro. La ville de Champigny évolue, et c’est normal, c’est une bonne chose. Les habitudes d’achat et de vente évoluent aussi. Votre projet pourtant est figé. Vous restez comme on disait autrefois à la campagne, image parlante s’il en fut, les deux pieds dans le même sabot. Et vous ne tirez pas les leçons de ce qui se passe ailleurs.

Regardez autour de vous. Pourquoi ne voulez-vous pas tirer les leçons de l’expérience des Armoiries. Connaissez-vous les problèmes commerciaux des Armoiries dus à la faiblesse de la fréquentation?  Et encore les Armoiries profitent-elles d’une locomotive commerciale le plus grand centre IKEA d’Ile de France.

De plus contrairement aux Armoiries vous n’êtes pas en PUCE donc vous ne bénéficierez pas des avantages commerciaux de ce type de zone.

La SADEV 94 répond-t-elle à ces questions ?  nous présente-t-elle une étude d’opportunité, une étude de commercialité, des espaces de vente.  Non elle ne le fait pas

Avez-vous simplement pris la peine de voir ce qui se passe ailleurs en banlieue. Avez-vous connaissance des difficultés du  Millenium à Aubervilliers ?

Très brutalement je poserai simplement la question. Vous êtes-vous simplement interrogé sur la viabilité d’un tel programme commercial ?

 

 Deuxième remarque  Quelle cohérence a ce projet ? Quelle cohérence par rapport au développement du quartier ? Par rapport à la future station de métro ? Par rapport au plan d’urbanisme de notre ville ? Par rapport au contrat signé avec les 3 autres communes ?

L’ouverture du métro est un élément tout à fait nouveau, l’arrivée du TVM et sa proximité aussi (plus proche que le métro). Comment cela se remarque-t-il par rapport au projet d’il y a 12 ans. Cela ne se remarque PAS.

Quand on intègre une nouvelle  gare à un tissu urbain il faut déterminer un projet à la fois commercial et habitat, c’est une démarche d’urbanisation crédible. Ici il manque tout le projet habitat.

Ou trouve-t-on  posé le problème de l’intégration de ce projet dans l’équilibre de la ville ? De la distance réelle à la future gare ? Mais peut être posez-vous le problème uniquement en termes de desserte automobile ? C’est la marque d’un grand retard de pensée. Et même si on accepte de penser ce projet en termes de desserte automobile, avez-vous remarqué que le projet est hyper-enclavé ? Ce centre est raccordé à une D3 (ex nationale) hyper-saturée et à une voie de desserte associée qui l’est de plus en plus tant qu’elle reste inachevée.

3ème remarque  Les délais de réalisation. Il est prévu une réalisation entre 2013 et 2020 avec une commercialisation au 2ème trimestre 2013 ! Avez-vous regardé le calendrier ? Nous sommes ce soir au 26 juin 2013 !

Vous allez obligatoirement  devoir solliciter une nouvelle DUP. Il va y avoir une enquête publique. Des contestations et des recours sont vraisemblables d’où de nouveaux délais voire des blocages. Ou en est d’ailleurs la nécessaire étude d’impact ? Je ne l’ai pas vue.

N’en arriverons nous pas, ou plutôt le prochain conseil n’aura-t-il pas dans 6 ans à se prononcer sur une nouvelle concession ? Si je privilégiais l’humour grinçant je dirai, Monsieur le Maire, que vous avez inventé une nouvelle façon de préserver des réserves foncières. Nouvelle, originale mais  très couteuse.

Page 22 le texte évoque le  bénéfice financier de l’opération. Je doute de plus en plus qu’il soit positif, je crains même que cette opération des Simonettes Nord ne pèse à l’avenir sur les ressources déjà insuffisantes de notre commune. »

 

 

SADEV-Champigny: une amitié-ventouse

Ce mercredi 17 avril s’est réunie la commission chargée d’examiner les dossiers reçus concernant la zone des Simonettes.

Cette commission avait été désignée lors du  conseil municipal du 10 octobre 2012 pour examiner les candidatures reçues à l’issue de la consultation de mise en concurrence envoyée le 25-10-2012,  conformément au règlement de consultation et du cahier des charges de la zone des Simonettes.

L’élection de telles commissions se fait avec un type de scrutin qui donne 5 sièges à la majorité municipale et un élu à l’opposition.

Dans le cas qui nous occupe c’est Monsieur Alain Chevalier (Divers Droite) qui fut le seul élu n’appartenant pas à la majorité municipale.

C’est lui qui, malgré les divergences qui nous séparent,  a communiqué aux différents groupes « non étiquetés majorité » les résultats de cette réunion qui s’est tenue le mercredi 17 avril. Nous remercions Monsieur Chevalier d’avoir diffusé l’information ce qui fait partie de la mission des élus.

Selon les informations qu’il nous a transmises chaque membre de la commission n’avait devant lui qu’une  seule et unique offre celle de la SADEV. M. Chevalier a posé la question de savoir pourquoi il n’y avait qu’une offre et  Monsieur le Maire lui a répondu qu’il ne le savait pas et que la consultation était valide avec une seule réponse.

Monsieur le Maire avait parfaitement raison d’un point de vue légal. Cela est parfaitement légal mais il a oublié que dans son rapport du 21 janvier 2013 la Chambre Régionale des Comptes avait marqué son étonnement que dans de tels appels le seul aménageur qui ait déposé des dossiers ait été la SADEV à Chevilly-Larue, Villejuif et Champigny (voir pour plus de détails sur ce blog la note intitulée La CREC fait des observations à la SADEV, Champigny n’est pas épargné mis en ligne le 16 février 2013).

 Quelle explication à une telle anomalie ? et à sa répétition malgré les observations de la Chambre Régionale des Comptes ?

 Il ne manque pourtant pas d’aménageurs compétitifs en Ile de France. Si aucun dossier n’a été déposé c’est, et on ne voit que cette explication, parce que les concurrents potentiels savaient bien que les jeux étaient faits d’avance et que le vainqueur serait automatiquement la société amie : la SADEV.

Répétons le bien, il n’y a théoriquement rien d’illégal à cela mais cela a choqué les intègres magistrats de la Chambre Régionale des Comptes (qui l’ont mis dans leur rapport) et cela devrait au moins susciter des questions des citoyens campinois honnêtes quant à telles pratiques.

M. A Chevalier a donc choisi de s’abstenir lors du vote concernant les candidatures reçues et on le comprend.

Il y aura une deuxième réunion pour examiner les réponses de la SADEV  concernant quelques points de détail : taux de TVA immobilière, pénalités en cas de mauvaise exécution du traité de concession….

Ensuite le conseil municipal sera appelé à donner son accord au mois de juin 2013.

Rappelons quelques données importantes

Le bilan financier prévisionnel est établi à 12 196 000 €/HT mais on ne sait pas à quelle hauteur la commune est engagé. Le rapport de la Chambre Régionale des Comptes laissait percer des craintes quant aux pertes que la ville pourrait avoir à supporter du fait du retard (succès des recours des riverains, recours contre cette décision de la Mairie qui fait appel mais craignant peut être à bon droit un échec a demandé l’ouverture d’une nouvelle Enquête d’Utilité Publique prélude à une nouvelle DUP : Déclaration d’Utilité Publique, attaque contre la décision de la CDAC , Chambre Départementale du Commerce et de l’Artisanat)

Bref une affaire mal préparée, mal engagée, qui soulève pas mal de questions et met en lumière le caractère très étroit des relations de la Mairie et de l’aménageur (SADEV). On a le droit d’être inquiet.

Pour essayer d’en avoir le cœur net et pour apprécier les risques financiers pour notre commune j’ai demandé lors des questions diverses en fin de séance du Conseil Municipal du 10 avril à Monsieur le Maire communication du Traité de Concession qu’il a signé avec le Président Directeur Général de la SADEV. J’en attends la communication et je ferai part ici de mes observations

Yves Fuchs, Conseiller Municipal

La CRC fait des observations à SADEV 94, Champigny n’est pas épargné.

 

La Chambre  Régionale des Comptes (CRC) a enquêté sur la SADEV 94 (Société d’Aménagement et de Développement des Villes du Val de Marne) et rendu son rapport le 21 janvier dernier. Ce rapport est sévère sur de nombreux aspects de l’activité de l’aménageur.

Ce qui nous intéresse particulièrement ce sont les observations qui portent sur plusieurs projets en cours à Champigny.

 

Les observations de la Chambre concernent trois points

Le risque financier : Dans le bilan global financier (pp 56 et 57) la CRC indique ; 

«  le différentiel entre le chiffre d’affaire prévisionnel et celui réalisé est de 35 M€….la ZAC Simonettes Nord  n’a dégagé aucun chiffre d’affaires, alors que 10 M€ de cessions étaient prévus »

Page 62-63 la CRC précise les motifs de son appréhension au sujet d’une opération dont la convention initiale date déjà de juillet 2001, qui fait  l’objet de 3 recours différents « susceptibles de provoquer son annulation » écrit la CRC qui note «  l’instruction de ces recours paralyse l’avancée des travaux, ce qui se traduit pour la SADEV 94 par un report sur les années suivantes du chiffre d’affaires attendu (10 M€ étaient prévus en 2011), alors que des frais ont déjà été engagés à hauteur de 4,4 M€ HT au 31 décembre 2011) »

 

La position privilégiée de la SADEV dans le département du Val de Marne

Le CRC constate que la stratégie de SADEV 94 s’appuie sur la conduite d’études préalables et la maîtrise des charges foncières.

Et cette stratégie fonctionne efficacement !

La CRC écrit (p. 76) «  il est constaté que sur les 13 études réalisées par la Sadev 94, pour son propre compte, entre 2005 et 2011, sept ont débouché directement ou indirectement sur la création de ZAC. La SADEV 94 a été désigné comme concessionnaire d’aménagement pour 5 d’entre elles. »

Sur les cinq études préalables à la désignation de la SADEV comme concessionnaire quatre ont contribué directement à la création de ZAC »

Le CRC relève que sur la base de cette étude SADEV 94 a déjà acquis 1,7 M€ de terrains sur la base de son étude Marais-de Gaulle à Champigny.

Et les magistrats de la Chambre Régionale des Comptes enfoncent le clou : « Les acquisitions du foncier avant la création de la ZAC ont systématiquement mené à la désignation de la SADEV 94 comme concessionnaire d’aménagement » (p.77).

Pire encore. Alors que après étude préalable et maîtrise du foncier la convention d’aménagement doit être soumise à concurrence et que l’aménagement doit pouvoir être attribué à un autre aménageur ce ne semble pas être le cas en général et la Chambre Régionale des Comptes indique (p90).

« Sur quatre procédures de mise en concurrence analysées (Ivry Confluences, ZAC N7 de Chevilly Larue, ZAC des Barmonts à Villejuif, projet de restructuration de l’îlot du centre commercial des Mordacs à Champigny sur Marne)  (surligné par nous Forum) la SADEV s’est présenté comme l’unique candidat, à l’exception du projet Ivry Confluences » .

 

De possibles conflits d’intérêt

Il s’agit d’un dangereux mélange des genres

Le rapport (p80) contient cette remarque :

«  Le représentant la commune de Champigny au sein du Conseil d’Administration de la SADEV94, a fait partie en 2007, en tant qu’adjoint au maire, des membres du Conseil Municipal composant la commission d’appel d’offres de la commune, constitué dans le cadre de la concession d’aménagement relative à la restructuration de l’ilot du centre commercial des Mordacs. Sur délégation du maire, il a présidé à l’ouverture des plis de la commission d’avis sur les candidatures. Il a ensuite pris part au vote, qui a désigné la SADEV 94 comme concessionnaire d’aménagement. En outre, il appartient aussi à la commission d’appel d’offres de la SADEV 94 » (p.80)

On voit à quel type de situation  peut conduire la situation de monopole dans lesquelles sont placées des sociétés dont les liens avec la majorité municipale sont étroits et personnels.

 

Conformément à la loi (article L 243-5, alinéa 5 du code des juridictions financières) le document de la Chambre régionale des Comptes d’Ile de France doit ête communiqué aux Conseils Municipaux des communes qui ont apporté un concours financier à la SADEV. C’est le cas de Champigny. La question sera à l’ordre du jour du Conseil du 27 février. Cela devrait donner lieu à des interventions et des débats intéressants.

Les débats du Conseil sont publics, rappelons le; Il serait bon que nombre de citoyens assistent à  cette session du Conseil.