Archives de catégorie : Urbanisme

Des promoteurs « gloutons » dans les quartiers pavillonnaires

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Il en est qui décrient Champigny. Ils ont tort. Champigny est une commune d’avenir avec beaucoup d’atouts. Parmi ceux-ci la construction du Grand Métro Express constitue évidemment un plus pour ses habitants, ceux d’aujourd’hui et ceux de demain.

La présence de deux gares à venir, l’une au centre-ville, l’autre en limite des trois communes, desservies par une ligne circulaire (15 Sud) de banlieue à banlieue et une pénétrante (EOLE) permettant de gagner Paris Centre puis l’Ouest Parisien (prolongement prévu d’Eole vers Mantes) tout cela est gage d’accès plus facile, plus rapide aux bassins d’emploi, aux universités, aux cinémas, théâtres concerts.

On peut même espérer, grâce à la mise en place sur la structure ALTIVAL, d’une noria de bus en site propre facilitant l’accès de la gare des Trois Communes pour les voyageurs venant du Plateau Briard (Les hauts de Champigny, Chènevière, Ormesson, la Queue en B. et au-delà) une diminution significative du transit automobile à travers la ville. Les campinoises et les campinois ne peuvent que s’en réjouir.

Mais cette amélioration potentielle de la qualité de vie à Champigny n’a pas échappé à certains promoteurs privés qui y ont vu l’occasion d’affaires juteuses. Continuer la lecture →

Logement: les nécessités, la pertinence des choix, l’avenir de Champigny

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Le déficit de construction de logements neufs est un problème majeur en France et ce d’une façon particulièrement aiguë dans la région Ile De France.
Il se crée dans notre pays, chaque année, 350 000 ménages qui doivent se loger dans un contexte de mobilité accrue, de décohabitation accrue, etc. Le manque de logement est particulièrement important en Ile de France où la crise frappe non seulement les couches sociales qui ont vocation à accéder au logement social et au logement très social mais aussi les couches intermédiaires car le logement intermédiaire manque particulièrement à Paris et dans la première couronne. Ceci concerne les familles dont les revenus sont trop élevés pour qu’elles aient droit à un logement HLM mais toutefois pas assez élevés pour qu’elles puissent supporter le coût exorbitant d’une location dans le privé à Paris ou en petite couronne.
Cet état de fait conduit ces familles à s’exiler de plus en plus loin de leur lieu de travail en très grande banlieue là où elles trouvent à se loger à des conditions financières supportables pour leur budget. Cet éloignement par rapport au lieu de travail se traduit par des phénomènes de fatigue et de stress dus à de trajets de plus en plus longs, par l’isolement et la rupture des liens sociaux. Cette « migration » forcée des demandeurs de logements a aussi des conséquences nuisibles sur l’environnement (diminution de surface de terres arables, recours de plus en plus nécessaires à la voiture individuelle) et économiques car cet éloignement de populations de plus en plus nombreuses des centres actifs de la métropole impose à la région des investissements lourds dans les transports et le réseau routier.
Il faut construire près du centre, il faut construire vite, il faut combiner toutes les sortes d’habitat locatif du plus social à l’intermédiaire sans négliger la possibilité d’offrir des possibilités à ceux qui souhaitent accéder à la propriété.
Car le logement social, le logement intermédiaire ne constituent pas forcément une fin. Il est nécessaire de favoriser aussi l’accession à la propriété de ceux qui le désirent à une étape de leur vie ce qu’on appelle le parcours résidentiel.
Le problème se pose à l’échelle de la région IDF et dans ce cadre régional il faut une politique de redistribution et de solidarités. La droite qui s’y oppose, elle refuse l’application de la loi SRU (qui fixe un taux minimum de logement social) dans la plupart des communes qu’elle dirige.
Les 10 communes de notre département qui comptent le moins de logements sociaux sont 10 communes dirigées depuis longtemps par la droite : Nogent sur Marne (11,90%), Saint Mandé (10,90%), Marolles en Brie (9,90%), Villecresne (9,60%), Sainteny (9,50%), Le Perreux sur Marne (8,80%), Vincennes (8,60%), Saint Maur des Fossés (7%), Perigny sur Yerres (5,50%) et Ormesson sur Marne (1,80%) alors que la moyenne départementale s’élève à 30,40% (Champigny sur Marne =39,50%).
La nécessité de se donner des outils pour résoudre le problème du logement en Ile de France a suscité un certain nombre de mesures. La création de l’’Établissement Public Foncier d’ Ile-de-France ( EPFIF) par décret n°2006-1140 du 13 septembre 2006 modifié par le décret n°2009-1542 du 11 décembre 2009 a permis de mettre sur pied un instrument efficace que la région met au service des communes pour juguler la spéculation foncière (quand les communes veulent s’en servir).
.Dans sa conférence de presse du 6 mars 2015 le Premier Ministre M. Manuel Valls a insisté sur son intention de renforce la mixité sociale entre les territoires en favorisant le logement
Les préfets disposeront désormais de pouvoirs pour délivrer des permis de construire au nom de 216 communes identifiées comme ne respectant pas le quota minimum légal.
Mais le gouvernement est décidé à passer la vitesse supérieure et a lancé une OIN (Opération d’Intérêt National)
Une opération d’intérêt national (OIN) est une opération d’urbanisme à laquelle s’applique un régime juridique particulier en raison de son intérêt majeur. L’État conserve dans ces zones la maîtrise et peut ainsi se substituer aux maires pour définir l’urbanisme, le type de logement et c’est l’état qui détient l’attribution du permis de construire.
Ce pouvoir discrétionnaire de l’OIN peut entrainer des difficultés là où les options choisies par l’état peuvent remettre en cause des décisions prises à l’échelle d’une commune, d’une structure intercommunale, d’un département. Nous y reviendrons un peu plus loin mais considérons d’abord l’ensemble du projet d’OIN (voir carte ci-dessous)

 

En rouge les OIN projetées

Une donnée saute aux yeux. Les zones dévolues au projet se situent pour la grande majorité dans la banlieue nord et la banlieue est. Ce choix est surprenant. On a souvent et à juste titre dénoncé les politiques successives qui ont privilégié le développement de l’emploi à l’ouest et le logement à l’est. Cela se traduit aujourd’hui par un déséquilibre, par la migration quotidienne forcée de millions de franciliens, des trajets longs, la surcharge du RER A, avec ses « incidents » et ses retards exaspérants. Même si à terme le prolongement du RER E (Eole) au-delà d’Hausmann Saint Lazare vers La Défense et au-delà vise à diminuer le trafic sur le RER A en offrant une autre possibilité de desserte E-O la résorbtion du déséquilibre logement-emploi entre l’est et l’ouest parisien est une nécessité.
Toutes les politiques doivent viser à rééquilibrer l’offre de travail et à développer les activités économiques à l’est. C’est l’esprit qui a prévalu lors de la mise en place du CDT des Boucles de la Marne (Contrat de Développement Territorial) mis au point entre Bry sur Marne, Champigny sur Marne et Villiers sur Marne. Dans ce CDT il est prévu que les terrains de l’ancienne VDO (Voie de desserte associée qui devait à l’origine relier les autoroutes A4 et A6) soient affectés pour 25% seulement au logement et pour 75% au développement d’activités économiques. Or l’OIN (figure 2) prévoit d’installer 7900 logements. Certes la zone en question ne concerne pas que Champigny. Il est question de 148 hectares englobant des surfaces sur Noisy le Grand, Bry, Villiers, Chennevières, Ormesson Sucy en Brie et certains évoquent même une extension vers Gagny au Nord.. Dans cette superficie Champigny n’entrerait que pour environ 10%.

Ce projet d’OIN nous concerne

Mais il est important que les préoccupations, les objectifs développés en commun avec nos voisins de Bry et de Villiers soient pris en compte en particulier celui d’un effort en faveur des implantations économiques créatrices d’emploi.
Il ne s’agit pas d’une opposition à la politique de construction du gouvernement. Il s’agit de discuter, de faire valoir les projets développés dans le CDT, et l’engagement pris de construction de 380 logements par an par Champigny. Il y a construire et construire. Il y a à Champigny et c’est important une prise de conscience que des blocks de nouvelles cités, de villes dans la ville constitueraient une catastrophe urbaine; cela cantonnerait définitivement notre commune dans un rôle de ville dortoir. Nous ne le voulons pas. Les constructions (nécessaires) à venir seront intégrées dans la ville, proches des gares ou assurées d’un rabattement vers les gares par un réseau de bus nouveau (dont certains en site propre).
La discussion doit s’engager et aboutir, entre la volonté du gouvernement et nos propres ambitions il doit y avoir un accord. Discuter les grandes orientations d’une politique avec les communes et les intercommunalités relève de la gestion démocratique et peut concourir à trouver les meilleures solutions.

Projet Union Jaurès: Le Tribunal Administratif rend son verdict

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L’association des riverains des rues Dupertuis, Thiers, Sembat, Union et Jaurès avait saisi le Tribunal Administratif (TA Melun) d’un recours contre le permis de construire de l’ensemble Union Jaurès.
L’élément essentiel de la contestation portait sur une modification du PLU (Plan Local d’Urbanisme) votée le 9 octobre 2013 par le Conseil Municipal sortant (voir note bas de page) Cette modification avait pour but de permettre tout au long de Jaurès, des deux côtés, la construction d’immeubles à R+9 (donc 9 étages) des deux côtés de Jean Jaurès entre le carrefour Dupertuis-Dimitrov et le pont du chemin de fer.
Construire à R+9 le long de Jaurès c’était transformer cette artère essentielle du centre-ville en une étroite gorge. Certes le long des Champs Elysées la plupart des immeubles ont 9 étages mais les Champs Elysées sont beaucoup plus larges que la rue Jean Jaurès.
S’estimant lésés les propriétaires des pavillons et des copropriétés des rues voisines (perte de lumière, etc.) ont créé une association des riverains pour défendre leurs droits. Ils ont déposé un recours auprès du Tribunal Administratif de Melun. L’affaire avait été mise en délibéré. Le jugement vient d’être rendu. Le tribunal administratif a suivi le rapporteur.et en conséquence la modification du PLU adoptée par la majorité sortante en octobre 2013 est annulée. (Autorisation de construction d’immeubles à un niveau R+9)
C’est une victoire pour tous ceux qui prônent un urbanisme réfléchi, cohérent en Centre-Ville.
C’est une victoire de l’association des riverains qui a ainsi montré que des citoyens peuvent sur des bases raisonnables faire intervenir le tribunal administratif et obtenir gain de cause.

La mairie doit maintenant reprendre contact avec les riverains pour trouver avec eux un compromis qui tienne compte de leurs revendications. C’est possible et nécessaire. Il faut en effet que le chantier démarre pour mettre fin aux squats, et aux incidents qui caractérisent maintenant ce périmètre. Tarder trop serait préjudiciable à la tranquillité du centre-ville.
Note : lors du vote de cette délibération Yves Fuchs, élu de Forum a refusé de prendre part au vote car cette délibération portait à la fois sur cette modification du PLU, et sur le projet d’école des Courtilles mêlant deux objets tout à fait différents qui auraient nécessité 2 délibérations distinctes. La majorité municipale elle votait unanimement pour avec une partie de l’opposition de droite tandis que d’autres élus de droite votaient contre.
Voici les détails du vote
41 votes pour dont 14 procurations
(« Ensemble, agir pour Champigny » liste des forces de gauche, de progrès,
écologistes et de personnalités –
+Groupe UMP)

4 votes contre dont 1 procuration
(Groupe « La passion de Champigny – Union de la droite et du centre » –
Groupe divers droite)

1 refus de vote
(« Gauche citoyenne/Europe écologie »)

Réponse à des questions de l’Association de Défense des Propriétaires et Riverains du quartier Jaurès-Union-Sembat-Thiers-Dupertuis

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Nous avons reçu un courrier que l’ Association Union Jaurès a envoyé à tous les candidats déclarés, têtes de liste aux prochaines municipales. Avec l’autorisation de l’association nous publions ci dessous le texte de la lettre et la réponse que Yves Fuchs y a faite au nom de la liste « Entente Citoyenne pour la Démocratie Participative et l’Ecologie ».

Association de défense des propriétaires et riverains du quartierJaurès – Union – Sembat – Thiers – Dupertuis8 rue Marcel et Georgette Sembat – Champigny sur Marne 

 

Urbanisme à Champigny sur Marne

Elections municipales de 2014Lettre ouverte aux candidats à la Mairie

Madame, Monsieur,

 Lors des prochaines élections municipales, votre parti présente des candidats à la Mairie de Champigny sur Marne.Notre association s’interroge et s’inquiète sur le projet « Ilot Jean Jaurès » eta déposé un recours en annulation de la modi?cation de PLU auprès du tribunaladministratif de Melun.

 Compte tenu de l’évolution des règles d’urbanisme inscrites dans cette modi?cation dudit PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour le projet de l’Ilot Jean Jaurès, que la municipalité actuelle justi?e par la création de la gare Champigny Centre du Grand Paris, nous souhaitons votre position sur les questions suivantes

1- Est il dans vos intentions de généraliser le long de la D4 (ex N4) laconstruction de bâtiments de 30m de haut : immeubles de 10 étages(RdC + RdJ + 9 étages) en lieu et place de la hauteur actuellement autorisée de 18m (soit RdC + 5 étages) le long de cettedépartementale ?

2- Dans l’hypothèse de votre élection, reviendrez-vous sur lamodi?cation actuelle de ce PLU spécialement dé?nie pour permettre leprojet « ilot Jean Jaurès » dont les 5 tours de 10 étages jouxtent despavillons, ou des immeubles dont la hauteur est de 4 à 5 étages et rompent l’alignement des façades du centre ville et la norme établienotamment lors de la construction du tout récent lotissement de la mairie ?

3- Dans le cadre de vos fonctions électives, continuerez vous la politique urbaine actuelle caractérisée par des modi?cationsincessantes et partielles du PLU qui remettent en cause les projetsurbains présentés aux campinois et publiés dans le PLU initial de2007 ?

 Dans l’attente de vos réponses que nous souhaitons publiques, recevez Madame, Monsieur, l’expression de nos sentiments distingués.

Lundi 20 janvier 2014

La réponse de Yves Fuchs, tête de liste

A l’Association Union Jaurès

Dès le 1er  septembre 2012 la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Ile de France  a exprimé ses réserves sur ce projet de construction de bâtiments de 10 étages à proximité de l’église Saint Saturnin, sur un foncier potentiellement pollué. De fait l’ensemble Union-Jaurès a été conçu sans aucune perspective d’insertion au sein du Centre-Ville.

Lorsqu’a été proposée au Conseil Municipal une modification du PLH afin de permettre la réalisation de ce projet, et l’extension de cette autorisation de construction à R+10 jusqu’à La Planchette, j’ai pris position contre cette modification du PLH. Comment peut-on imaginer la rue Jean Jaurès bordée par des immeubles de 10 étages et transformée en une espèce de canyon ?

J’ai refusé de prendre part au vote final car la délibération mêlait des objets divers dont certains méritaient d’être approuvés (construction d’un groupe scolaire sur Stalingrad) et d’autres rejetés comme le projet Union Jaurès. La délibération a finalement été approuvée par la majorité municipale (PCF+PS+PG) à laquelle s’est jointe l’UMP tandis que les groupes Divers Droite (M. Chevalier) et MoDEM (M. Jeanne ) votaient contre.

Cet épisode illustre le caractère chaotique de la politique municipale dans ce domaine avec des projets isolés sans plan d’ensemble, sans cohérence avec leur  environnement.

Si notre liste était appelée à gérer les affaires de la ville nous ne réaliserions pas le projet Union Jaurès. Nous ne construirions pas des immeubles R+10 le long de la rue Jean Jaurès.

 Le Centre-Ville a certes besoin de renouveau mais ce renouveau doit se faire de façon cohérente. Nous lancerions  donc une réflexion sur le Centre Ville sous la forme d’un concours de projets d’urbanisme. Ces projets porteraient sur l’ensemble du Centre Ville c’est-à-dire de la Place Lénine au Rond Point de Grancey et de la rue à Trait à la rue de la Plage. Le centre ville doit évoluer mais cette évolution doit faire l’objet d’une réflexion d’ensemble à mener en réelle concertation avec les riverains et les usagers.

Le PLH actuel  a été mal conçu, sans aucune perspective d’avenir ni de développement des quartiers. Ceci contraint l’équipe municipale actuelle à le remanier  à chaque fois qu’elle envisage un nouveau chantier.

Nous sommes donc tout à fait favorables à une réflexion sur le PLH dans le cadre de grands projets  à réaliser pour redonner vie à notre ville (et ceci ne concerne pas seulement le centre- ville). Après adoption de ces projets au cours d’un débat avec tous (démocratie participative) le PLH pourrait être modifié pour servir de cadre à cette politique de la ville, sans qu’il soit nécessaire ensuite de le remettre en cause perpétuellement.

En espérant avoir répondu à vos  attentes nous vous prions d’agréer nos meilleures salutations

Yves Fuchs

Responsable de la liste

Entente Citoyenne pour la Démocratie Participative et l’Ecologie

Peut-on continuellement modifier le PLH?

3 réponses

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) puis le PLH (Plan local de l’Habitat) sont en principe conçus pour planifier l’urbanisme, le développement et le logement d’une ville sur une longue période. Ils servent de guide à la politique de la ville et ne devraient être modifiés que de façon exceptionnelle. Or à Champigny le PLU puis le PLH ont subi nombre de modifications depuis 2007 et cela à chaque fois pour être adaptés à un projet de la municipalité.

Mais cela pourrait changer. Un groupe de résidants du centre-ville s’est rebiffé et a saisi  le Tribunal Administratif  de Melun (juridiction dont dépend Champigny). Leur recours porte sur la modification du PLH votée en Conseil Municipal le 9 octobre dernier.

Cette modification permet la construction d’immeubles de 10 étages sur le périmètre Union-Jaurès. Les requérants s’y opposent. Si leur recours est accepté c’est toute cette méthode du remodelage permanent du PLH qui sera remise en cause. La crédibilité de la mairie en serait fortement affectée.

Compte Rendu du 3ème atelier-débat: Urbanisme et Politique du Logement

4 réponses

Je vais tenter, à partir de notes griffonnées au cours de la soirée de rendre compte des débats au cours de cette troisième réunion. Tâche difficile car le débat a été très vivant entre la cinquantaine de personnes présentes dans la petite salle de l’auditorium au centre culturel Jean Vilar. Il y a  certainement des oublis dans ce compte rendu ; Je souhaite que ceux qui étaient présents corrigent et complètent ce compte rendu à partir de leurs propres souvenirs  en cliquant sur « réponses ».

Le langage de ceux qui traitent de ces problèmes est riche de sigles et d’acronymes qui ne sont pas connus de tous. Aussi j’ai ajouté en fin de compte rendu un Petit Lexique à l’usage du lecteur où sont brièvement décryptés les PLA, PLS et autres TSE.

Yves Fuchs

Compte Rendu

Au bureau chargé d’organiser le débat avaient pris place Chryssie Caporal représentant Europe Ecologie Les Verts, Jean Louis Besnard pour le Parti Socialiste, Patrick Le Guillou, également du Parti Socialiste, qui par sa connaissance approfondie des dossiers logement et urbanisme allait être un animateur des discussions, et Yves Fuchs, Conseiller Municipal, Président de Forum des Boucles de la Marne.

La crise du logement est une réalité. Le nombre de logements neufs qu’il s’agisse de logements en accession à la propriété ou de logements du secteur locatif social est insuffisant. On construit 300.000 logements par an alors que 500.000 seraient nécessaires. Pour la région Ile de France les réalisations annuelles s’élèvent à 35-45.000 loin de l’objectif de 70.000. Les prix augmentent considérablement, conséquence de la raréfaction de l’offre. Ce qui vaut pour la région Ile de France prise dans son ensemble se vérifie à Champigny. Contrairement à ce que pensent certains en effet  on construit très peu à Champigny.

Voté en 2012 le PLH (Plan Local de l’Habitat) prévoit de construire 360 logements par an à Champigny. Est-ce réaliste ? On peut se poser la question. Durant la période qui va de 1990 à 2008 et qui couvre  5 conventions de diversification de l’habitat seulement 64,6% des projets ont été réalisés, la dernière période  s’est même révélée  la moins créatrice de logements avec seulement 1/3 des projets effectivement réalisés. Durant cette période on a construit seulement 77 logements par an à Champigny.

L’effort de construction reste donc insuffisant, la production est « timide »

Comment construire ? Et où ? Il faut prendre en compte tout l’espace urbain qui nous es dévolu  et ne pas gâcher de l’espace ce qui signifie qu’on ne laisse pas de friches, de zones abandonnées.

D’une façon plus générale pour les communes de la banlieue proche il faut repenser le problème du logement. On ne peut pas se satisfaire de la situation actuelle qui consiste à envoyer les gens se loger de plus en plus loin du centre de la métropole.  Cela se traduit par des destructions de terres agricoles, des temps de trajets longs, des fatigues et des nécessités d’allonger très loin en banlieue les transports en commun ; et tout cela coute très cher à l’économie et au contribuable.

On sera doncobligé de recourir à une densification de l’espace urbain. C’est ce que signifie concrètement l’expression « s’interdire de gâcher de l’espace ». En même temps densifier ne signifie pas renoncer à la qualité de vie ni au droit à disposer d’espaces.

La ville doit être accueillante pour toutes les couches sociales qui souhaitent y vivre. Il faut que les types de logement proposés soient divers. Il  faut pouvoir  proposer plus de logements de type intermédiaire. La crise du logement est en effet particulièrement grave pas seulement pour les plus défavorisés mais aussi pour les couches moyennes qui sont exclues du logement social parce que leurs revenus légèrement trop élevés ne leur donnent pas droit au secteur HLM et qui ne disposent pas des moyens financiers suffisants pour prétendre aux loyers très élevés du secteur privé sur Paris et la proche banlieue.

Il faut donc développer une stratégie de diversification de l’habitat avec différents types d’accession.

Il faut prendre en compte les indications du SDRIF (Schéma Directeur de l’Ile de France) et s’attendre à une densification autour des futures gares du grand Métro Express

Sur ce thème des futures gares de nombreuses interventions ont porté sur la stratégie de  développement de ce secteur autour de la gare dite des «  4 communes ».

Des inquiétudes se sont exprimées au sujet de l’avenir de ce secteur. Les délaissés du projet abandonné de liaison autoroutière représentent 16 hectares. Sur la base des données actuelles de construction possible de 200 à 300 logements par hectare cette zone pourrait abriter de 3000 à 4000 logements si elle était entièrement dévolue à l’habitat. Une telle dévolution à l’habitat seulement aconstituerait une charge très lourde pour Champigny. Notre commune devrait en effet supporter le coût des des infrastructures que constituent les  écoles, les crèches et le fonctionnement de l’ aide sociale. M. Georges Charles (maire adjoint responsable au Développement du Territoire et à l’Aménagement Urbain)présent à l’Atelier Débat  intervenait alors pour préciser que la municipalité maintenait sur cette zone le principe 75-25 c’est-à-dire 75% du foncier consacré au développement des activités économiques et 25%  au logement. Ce qui suppose quand même la construction de 800 logements.

Plusieurs intervenants centraient alors leurs propos sur la politique de la ville, celle de notre commune actuelle et à venir.

L’importance de la gestion de l’ensemble du foncier par la commune est apparue essentielle.

Le problème du rapport au secteur privé a été évoquéà plusieurs reprises  et il a été demandé  que le secteur privé régularise ses règles. Les communes ne sont pas démunies lorsqu’il s’agit d’intervenir vis-à-vis du secteur privé en signant des conventions et surtout  par le pouvoir qu’elles ont d’attribuer les permis de construire. Il faut ainsi que la ville veille à la définition de la typologie des logements, à leur surface et à leur prix.

Le cout de l’entretien du logement social sur la durée a aussi été évoqué. Il importe de maintenir, de lutter contre les dégradations et même d’améliorer le service rendu.

Le logement durable tel qu’il est fourni aujourd’hui a été opposé aux constructions anciennes (barres et tours). Ces constructions en barres et tours datent des années 60. Ce choix a prévalu à l’époque parce que c’était la façon la moins chère de construire qu’on connaissait dans le contexte technique et économique de cette période. Il ne faut pas oublier qu’en cette période, pour des gens mal logés, venant d’habitations insalubres, voire de bidonville les barres et les tours présentaient un progrès énorme avec l’accès au confort (salle d’eau etc.).

La dégradation des conditions que l’on observe dans les cités ne sont pas dues à leur type d’architecture mais à l’évolution de la société ; il y a eu remplacement de populations. Les couches ouvrières sont parties. Certaines couches qui y résident actuellement sont directement frappées par la mal vie et la violence. Ce n’est pas l’urbanisme qui est en cause même si des aménagements sont utiles.

On ne construirait plus ainsi aujourd’hui

Quelle pourrait donc être la politique de la ville, de notre ville ?

Une ville a pour vocation de loger des familles. Pour Champigny une cohérence reste à trouver pour une commune confrontée à des contraintes géographiques fortes.

Tout le monde parait d’accord sur la nécessité de redéfinir un projet global d’urbanisme pour le centre-ville sur un secteur d’environ 1kmx1km comprenant la mairie et la future gare de Champigny Centre. Il y a aussi urgence à désenclaver les grands ensembles du haut de Champigny (Mordacs et Bois l’Abbé) en développant leur desserte par des transports en commun plus rapides (site propre) pour les rapprocher du centre-ville et des moyens de transport lourds (Métro Express, RER A et RER Eole, Trans Val de Marne et Altival). Pour la première fois Champigny, commune de proche banlieue, jusqu’ici mal desservie par les moyens de transports en commun lourds (rail et bus en site propre) va être richement doté. Il faut que toute la commune puisse en profiter et pas seulement les zones les plus proches des gares.

Il faut à Champigny une politique qui parte des besoins de la population c’est-à-dire de ses besoins en logement et de la nécessité de fournir à chaque famille au cours de sa vie un parcours résidentiel. C’est ainsi qu’on stabilise une population (actuellement plus de 30% de la population quitte Champigny tous les 10 ans et 30% sont de nouveaux arrivants. Qui sont ceux qui partent ? essentiellement des couples entre 30 et 45 ans avec des enfants autour de 10 ans. S’ils partent c’est que la ville ne leur offre pas le parcours résidentiel qu’ils souhaitent. Or la stabilité de la population est essenteiel pour une ville. Une population stable s’investit dans la ville, participe à la vie sociale, aux associations est attachée à sa ville.

Il est donc essentiel  que Champigny ait une politique hardie de construction tout en respectant les équilibres entre les différentes catégories de logement  (social et accession) et en proposant des idées nouvelles pour le centre et la gare des « 4 communes »

Champigny n’est pas une ile. Des besoins urgents ne sont pas satisfaits au niveau de l’Ile de France. Champigny doit s’intégrer dans la politique d’ensemble du logement en Ile de France. Ceci  va se faire dans un contexte en pleine évolution avec la mise en place de nouvelles structures (réforme territoriale et Grand Paris). Les regroupements qui vont se faire ne doivent pas être une occasion pour les communes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logement social d’y échapper (et il y en a plusieurs parmi nos voisins immédiats). En même temps se pose la question essentielle de savoir qui de la commune ou de l’ensemble conservera la capacité d’attribuer le permis de construire et aussi la question du fonctionnement démocratique des structures.

Ce sont ces questions et bien d’autres que nous retrouverons au cours du 4ème Atelier débat  sur la réforme territoriale et le Grand Paris, le samedi 30 novembre à 14H30 salle Morlet, rue Albert Thomas.

La séance est levée à 23H

 

Petit lexique à l’usage du lecteur

Etablissement Public foncier Ile de France (EPFIF) 

L’Établissement Public Foncier Ile-de-France est un établissement public de l’État créé par décret en date du 13 septembre 2006.
Il a le statut juridique d’un Établissement public à caractère industriel et commercial (ÉPIC). Il est donc doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière.

Il dispose d’une ressource propre : la Taxe Spéciale d’Équipement ( TSE) (voir ci dessous)dont le montant est voté par son Conseil d’Administration.

L’EPF Ile-de-France est un opérateur foncier public qui travaille à l’accroissement de l’offre de logements, en particuliers de logements locatifs sociaux, et au soutien du développement économique. Son action est gratuite : elle ne comprend ni rémunération ni frais financiers.
Il intervient en pleine compétence sur un territoire constitué des départements de Seine-et-Marne (77), de l’Essonne (91), de Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94), et de la Ville de Paris (75).

L’ensemble de ses activités s’exercent dans le cadre d’un Programme Pluriannuel d’Interventions (PPI) réalisé par tranche annuelle.     (Source : www.epfif.fr)

Prêt locatif aidé (PLA)
Issu de la réforme Barre de 1977, prévu pour allier l’aide à la pierre à l’aide à la personne, il peut accueilllir 80% des ménages grâce à un plafond de ressources supérieur de 50% aux anciens plafonds HLM.O (HLM ordinaires).
En septembre 1999, le PLA est remplacé par le PLUS (Prêt locatif à usage social).    ( source www.vie-publique.fr)

Prêt locatif aidé très social (PLA-TS)
Il répond à la demande de logements à loyers très modérés en offrant un financement avantageux : le PLA-TS bénéficie d’une subvention de l’Etat majorée en contrepartie de plafonds de loyers réduits à 20%.Les logements construits ou acquis au moyen de PLA-TS sont réservés à des ménages dont les ressources maximum sont inférieures de 40% aux plafonds d’accès.    ( source www.vie-publique.fr)

Prêt locatif à usage social (PLUS)
Il désigne le logement social locatif subventionné par l’Etat et réalisé par les organismes de logements sociaux. Il remplace le PLA depuis septembre 1999 dans le cadre d’une réforme destinée à favoriser la mixité sociale des occupants des logements sociaux (75 % de la population peut prétendre à ces logements). Il doit répondre à l’ensemble de la demande locative et est accessible.    ( source www.vie-publique.fr)

Prêt locatif intermédiaire (PLI)
Prêt créé en 1987 pour ouvrir l’accès des logements sociaux aux ménages des classes moyennes dont les ressources dépassent le plafond des PLA.    ( source www.vie-publique.fr)

Taxe spéciale d’équipement (TSE)

Des taxes spéciales d’équipement sont perçues au profit d’établissements publics en addition aux deux taxes foncières, à la taxe d’habitation et à la cotisation foncière des entreprises.

Les établissements publics fonciers mentionnés aux articles L 324-1 et suivants du code de l’urbanisme sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial, compétents pour réaliser, pour leur compte ou pour le compte de leurs membres ou de toute personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière, en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement.

Ces établissements publics sont créés par le représentant de l’Etat dans le département au vu des délibérations concordantes des organes délibérants d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de schéma de cohérence territoriale, de réalisation de zones d’aménagement concerté et de programme local de l’habitat ainsi que, le cas échéant, des conseils municipaux de communes non membres de l’un de ces EPCI.

L’article 1607 bis du code général des impôts (CGI) dispose qu’il est perçu une taxe spéciale d’équipement (TSE) au profit de ces établissements publics fonciers, destinée à leur permettre de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation.  (source :www.bofip.impots.gouv.fr)

SIMONETTES NORD 3…LE RETOUR

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Lorsqu’un film a eu un succès commercial les producteurs proposent  des suites, numérotées 2 ou 3 etc. jusqu’à ce que le filon commercial soit épuisé.

Pour le projet Simonettes 3 ce n’est pas le succès commercial qui justifie cette numérotation, bien au contraire, mais le fait que les 2 premiers (2001 et 2007) n’ont pu être menés à bien. Le projet qui courait de 2007 à 2013 a buté sur l’opposition des riverains qui ont contesté la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) et le Tribunal Administratif de Melun leur a donné raison. L’appel qu’avait interjeté la mairie de Champigny contre la décision du Tribunal de Melun était ensuite rejeté par le tribunal de Paris

Le conseil municipal du mercredi 26 juin avait un ordre du jour bien chargé. Pas moins de 61 délibérations inscrites au programme de cette soirée. Le point 23 concernait ce projet des Simonettes Nord et plus exactement  (la) « désignation de la SADEV 94 comme concessionnaire pour l’aménagement de la ZAC des Simonettes Nord » et de (l’) « approbation du traité de concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC des Simonettes Nord ».

Comme en 2001 et en 2007 ce projet des Simonettes Nord, devait donc être confié à l’aménageur SADEV 94, seul candidat à cette opération et ceci malgré les observations récentes de la Chambre régionale des Comptes sur le caractère malsain de ce manque de concurrence (voir sur ce blog les notes de en date du 16 février 2013 et du 20 avril 2013).

Je suis donc intervenu pour expliquer pourquoi je voterai contre cette délibération 23. Ci-dessous, d’après mes notes vous trouverez l’essentiel de mon intervention. YF

Intervention de Yves Fuchs

« Les riverains des Simonettes Nord, regroupés en association ont  mis en cause la façon dont les procédures étaient conduites. Le tribunal administratif leur a donné raison, l’appel que vous aviez interjeté a été rejeté.

Il est possible que les riverains trouvent que cette nouvelle mouture ne leur convient pas non plus et engagent les démarches nécessaires contre cette concession et la DPU que vous allez devoir à nouveau solliciter. L’intervention des citoyens est un droit, c’est même un élément essentiel d’une démocratie vivante.

Mais je souhaite faire quelques remarques plus générales, parce que ce projet des Simonettes Nord touche de très près à l’urbanisme global de la ville, à son économie commerciale, à ses finances.

Première remarque

Pourquoi ce dossier évolue-t-il aussi peu alors que le contexte évolue ? La situation de ce quartier a beaucoup changé depuis la première concession d’aménagement il y a 12 ans. Il y a 12 ans il n’était pas question d’un super métro. La ville de Champigny évolue, et c’est normal, c’est une bonne chose. Les habitudes d’achat et de vente évoluent aussi. Votre projet pourtant est figé. Vous restez comme on disait autrefois à la campagne, image parlante s’il en fut, les deux pieds dans le même sabot. Et vous ne tirez pas les leçons de ce qui se passe ailleurs.

Regardez autour de vous. Pourquoi ne voulez-vous pas tirer les leçons de l’expérience des Armoiries. Connaissez-vous les problèmes commerciaux des Armoiries dus à la faiblesse de la fréquentation?  Et encore les Armoiries profitent-elles d’une locomotive commerciale le plus grand centre IKEA d’Ile de France.

De plus contrairement aux Armoiries vous n’êtes pas en PUCE donc vous ne bénéficierez pas des avantages commerciaux de ce type de zone.

La SADEV 94 répond-t-elle à ces questions ?  nous présente-t-elle une étude d’opportunité, une étude de commercialité, des espaces de vente.  Non elle ne le fait pas

Avez-vous simplement pris la peine de voir ce qui se passe ailleurs en banlieue. Avez-vous connaissance des difficultés du  Millenium à Aubervilliers ?

Très brutalement je poserai simplement la question. Vous êtes-vous simplement interrogé sur la viabilité d’un tel programme commercial ?

 

 Deuxième remarque  Quelle cohérence a ce projet ? Quelle cohérence par rapport au développement du quartier ? Par rapport à la future station de métro ? Par rapport au plan d’urbanisme de notre ville ? Par rapport au contrat signé avec les 3 autres communes ?

L’ouverture du métro est un élément tout à fait nouveau, l’arrivée du TVM et sa proximité aussi (plus proche que le métro). Comment cela se remarque-t-il par rapport au projet d’il y a 12 ans. Cela ne se remarque PAS.

Quand on intègre une nouvelle  gare à un tissu urbain il faut déterminer un projet à la fois commercial et habitat, c’est une démarche d’urbanisation crédible. Ici il manque tout le projet habitat.

Ou trouve-t-on  posé le problème de l’intégration de ce projet dans l’équilibre de la ville ? De la distance réelle à la future gare ? Mais peut être posez-vous le problème uniquement en termes de desserte automobile ? C’est la marque d’un grand retard de pensée. Et même si on accepte de penser ce projet en termes de desserte automobile, avez-vous remarqué que le projet est hyper-enclavé ? Ce centre est raccordé à une D3 (ex nationale) hyper-saturée et à une voie de desserte associée qui l’est de plus en plus tant qu’elle reste inachevée.

3ème remarque  Les délais de réalisation. Il est prévu une réalisation entre 2013 et 2020 avec une commercialisation au 2ème trimestre 2013 ! Avez-vous regardé le calendrier ? Nous sommes ce soir au 26 juin 2013 !

Vous allez obligatoirement  devoir solliciter une nouvelle DUP. Il va y avoir une enquête publique. Des contestations et des recours sont vraisemblables d’où de nouveaux délais voire des blocages. Ou en est d’ailleurs la nécessaire étude d’impact ? Je ne l’ai pas vue.

N’en arriverons nous pas, ou plutôt le prochain conseil n’aura-t-il pas dans 6 ans à se prononcer sur une nouvelle concession ? Si je privilégiais l’humour grinçant je dirai, Monsieur le Maire, que vous avez inventé une nouvelle façon de préserver des réserves foncières. Nouvelle, originale mais  très couteuse.

Page 22 le texte évoque le  bénéfice financier de l’opération. Je doute de plus en plus qu’il soit positif, je crains même que cette opération des Simonettes Nord ne pèse à l’avenir sur les ressources déjà insuffisantes de notre commune. »

 

 

SADEV-Champigny: une amitié-ventouse

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Ce mercredi 17 avril s’est réunie la commission chargée d’examiner les dossiers reçus concernant la zone des Simonettes.

Cette commission avait été désignée lors du  conseil municipal du 10 octobre 2012 pour examiner les candidatures reçues à l’issue de la consultation de mise en concurrence envoyée le 25-10-2012,  conformément au règlement de consultation et du cahier des charges de la zone des Simonettes.

L’élection de telles commissions se fait avec un type de scrutin qui donne 5 sièges à la majorité municipale et un élu à l’opposition.

Dans le cas qui nous occupe c’est Monsieur Alain Chevalier (Divers Droite) qui fut le seul élu n’appartenant pas à la majorité municipale.

C’est lui qui, malgré les divergences qui nous séparent,  a communiqué aux différents groupes « non étiquetés majorité » les résultats de cette réunion qui s’est tenue le mercredi 17 avril. Nous remercions Monsieur Chevalier d’avoir diffusé l’information ce qui fait partie de la mission des élus.

Selon les informations qu’il nous a transmises chaque membre de la commission n’avait devant lui qu’une  seule et unique offre celle de la SADEV. M. Chevalier a posé la question de savoir pourquoi il n’y avait qu’une offre et  Monsieur le Maire lui a répondu qu’il ne le savait pas et que la consultation était valide avec une seule réponse.

Monsieur le Maire avait parfaitement raison d’un point de vue légal. Cela est parfaitement légal mais il a oublié que dans son rapport du 21 janvier 2013 la Chambre Régionale des Comptes avait marqué son étonnement que dans de tels appels le seul aménageur qui ait déposé des dossiers ait été la SADEV à Chevilly-Larue, Villejuif et Champigny (voir pour plus de détails sur ce blog la note intitulée La CREC fait des observations à la SADEV, Champigny n’est pas épargné mis en ligne le 16 février 2013).

 Quelle explication à une telle anomalie ? et à sa répétition malgré les observations de la Chambre Régionale des Comptes ?

 Il ne manque pourtant pas d’aménageurs compétitifs en Ile de France. Si aucun dossier n’a été déposé c’est, et on ne voit que cette explication, parce que les concurrents potentiels savaient bien que les jeux étaient faits d’avance et que le vainqueur serait automatiquement la société amie : la SADEV.

Répétons le bien, il n’y a théoriquement rien d’illégal à cela mais cela a choqué les intègres magistrats de la Chambre Régionale des Comptes (qui l’ont mis dans leur rapport) et cela devrait au moins susciter des questions des citoyens campinois honnêtes quant à telles pratiques.

M. A Chevalier a donc choisi de s’abstenir lors du vote concernant les candidatures reçues et on le comprend.

Il y aura une deuxième réunion pour examiner les réponses de la SADEV  concernant quelques points de détail : taux de TVA immobilière, pénalités en cas de mauvaise exécution du traité de concession….

Ensuite le conseil municipal sera appelé à donner son accord au mois de juin 2013.

Rappelons quelques données importantes

Le bilan financier prévisionnel est établi à 12 196 000 €/HT mais on ne sait pas à quelle hauteur la commune est engagé. Le rapport de la Chambre Régionale des Comptes laissait percer des craintes quant aux pertes que la ville pourrait avoir à supporter du fait du retard (succès des recours des riverains, recours contre cette décision de la Mairie qui fait appel mais craignant peut être à bon droit un échec a demandé l’ouverture d’une nouvelle Enquête d’Utilité Publique prélude à une nouvelle DUP : Déclaration d’Utilité Publique, attaque contre la décision de la CDAC , Chambre Départementale du Commerce et de l’Artisanat)

Bref une affaire mal préparée, mal engagée, qui soulève pas mal de questions et met en lumière le caractère très étroit des relations de la Mairie et de l’aménageur (SADEV). On a le droit d’être inquiet.

Pour essayer d’en avoir le cœur net et pour apprécier les risques financiers pour notre commune j’ai demandé lors des questions diverses en fin de séance du Conseil Municipal du 10 avril à Monsieur le Maire communication du Traité de Concession qu’il a signé avec le Président Directeur Général de la SADEV. J’en attends la communication et je ferai part ici de mes observations

Yves Fuchs, Conseiller Municipal

La CRC fait des observations à SADEV 94, Champigny n’est pas épargné.

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La Chambre  Régionale des Comptes (CRC) a enquêté sur la SADEV 94 (Société d’Aménagement et de Développement des Villes du Val de Marne) et rendu son rapport le 21 janvier dernier. Ce rapport est sévère sur de nombreux aspects de l’activité de l’aménageur.

Ce qui nous intéresse particulièrement ce sont les observations qui portent sur plusieurs projets en cours à Champigny.

 

Les observations de la Chambre concernent trois points

Le risque financier : Dans le bilan global financier (pp 56 et 57) la CRC indique ; 

«  le différentiel entre le chiffre d’affaire prévisionnel et celui réalisé est de 35 M€….la ZAC Simonettes Nord  n’a dégagé aucun chiffre d’affaires, alors que 10 M€ de cessions étaient prévus »

Page 62-63 la CRC précise les motifs de son appréhension au sujet d’une opération dont la convention initiale date déjà de juillet 2001, qui fait  l’objet de 3 recours différents « susceptibles de provoquer son annulation » écrit la CRC qui note «  l’instruction de ces recours paralyse l’avancée des travaux, ce qui se traduit pour la SADEV 94 par un report sur les années suivantes du chiffre d’affaires attendu (10 M€ étaient prévus en 2011), alors que des frais ont déjà été engagés à hauteur de 4,4 M€ HT au 31 décembre 2011) »

 

La position privilégiée de la SADEV dans le département du Val de Marne

Le CRC constate que la stratégie de SADEV 94 s’appuie sur la conduite d’études préalables et la maîtrise des charges foncières.

Et cette stratégie fonctionne efficacement !

La CRC écrit (p. 76) «  il est constaté que sur les 13 études réalisées par la Sadev 94, pour son propre compte, entre 2005 et 2011, sept ont débouché directement ou indirectement sur la création de ZAC. La SADEV 94 a été désigné comme concessionnaire d’aménagement pour 5 d’entre elles. »

Sur les cinq études préalables à la désignation de la SADEV comme concessionnaire quatre ont contribué directement à la création de ZAC »

Le CRC relève que sur la base de cette étude SADEV 94 a déjà acquis 1,7 M€ de terrains sur la base de son étude Marais-de Gaulle à Champigny.

Et les magistrats de la Chambre Régionale des Comptes enfoncent le clou : « Les acquisitions du foncier avant la création de la ZAC ont systématiquement mené à la désignation de la SADEV 94 comme concessionnaire d’aménagement » (p.77).

Pire encore. Alors que après étude préalable et maîtrise du foncier la convention d’aménagement doit être soumise à concurrence et que l’aménagement doit pouvoir être attribué à un autre aménageur ce ne semble pas être le cas en général et la Chambre Régionale des Comptes indique (p90).

« Sur quatre procédures de mise en concurrence analysées (Ivry Confluences, ZAC N7 de Chevilly Larue, ZAC des Barmonts à Villejuif, projet de restructuration de l’îlot du centre commercial des Mordacs à Champigny sur Marne)  (surligné par nous Forum) la SADEV s’est présenté comme l’unique candidat, à l’exception du projet Ivry Confluences » .

 

De possibles conflits d’intérêt

Il s’agit d’un dangereux mélange des genres

Le rapport (p80) contient cette remarque :

«  Le représentant la commune de Champigny au sein du Conseil d’Administration de la SADEV94, a fait partie en 2007, en tant qu’adjoint au maire, des membres du Conseil Municipal composant la commission d’appel d’offres de la commune, constitué dans le cadre de la concession d’aménagement relative à la restructuration de l’ilot du centre commercial des Mordacs. Sur délégation du maire, il a présidé à l’ouverture des plis de la commission d’avis sur les candidatures. Il a ensuite pris part au vote, qui a désigné la SADEV 94 comme concessionnaire d’aménagement. En outre, il appartient aussi à la commission d’appel d’offres de la SADEV 94 » (p.80)

On voit à quel type de situation  peut conduire la situation de monopole dans lesquelles sont placées des sociétés dont les liens avec la majorité municipale sont étroits et personnels.

 

Conformément à la loi (article L 243-5, alinéa 5 du code des juridictions financières) le document de la Chambre régionale des Comptes d’Ile de France doit ête communiqué aux Conseils Municipaux des communes qui ont apporté un concours financier à la SADEV. C’est le cas de Champigny. La question sera à l’ordre du jour du Conseil du 27 février. Cela devrait donner lieu à des interventions et des débats intéressants.

Les débats du Conseil sont publics, rappelons le; Il serait bon que nombre de citoyens assistent à  cette session du Conseil.

La Direction Régionale de l’environnement recale le projet Union-Jaurès

3 réponses

C’est une décision de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement et de l’Energie d’Ile de France (DRIEE) en date du 12 septembre 2012 et c’est une sacrée claque pour le projet Union Jaurès de la municipalité.

 Cette décision référencée DRIEE-SDDTE-2012-027 la mairie s’est bien gardée de la porter à la connaissance des campinois. Elle porte (ce sont les termes) sur « la demande d’examen au cas par cas n° F01112P0032 relative au Projet de construction Union Jaurès, situé sur la commune de Champigny sur Marne…. » portant sur « la construction de 320 logements dans des immeubles de 2 à 10 étages de 21.000 m2 de surface plancher, de locaux commerciaux en rez de chaussée de 4000m2 de surface plancher et d’un parking souterrain ».

        

                            pour le moment un projet qui fait flop

La décision de la DRIEE constate que dans la surface considérée existe une source potentielle de pollution référencée dans la base de données BASIAS du Bureau de Recherches Géologiques et Minières, que l’environnement est soumis à des nuisances sonores (proximité D4), que la création de commerces et d’un parking souterrain est susceptible de déterminer une augmentation du trafic routier.

Dans les considérants la DRIEE mentionne que le projet concerne la construction de plusieurs bâtiments de 10 étages dans le périmètre de protection de l’église Saint Saturnin (voir note en fin d’article).

Pour ces raisons et d’autres la DRIEE a décidé que la réalisation du projet devait être précédée d’une étude d’impact ce que la municipalité avait négligé.

On ne peut que constater, après l’échec du premier projet des Simonettes devant le Tribunal Administratif de Melun suite à une plainte des riverains, que ce rejet du projet Union-Jaurès par la Direction régionale de l’Environnement dénote un certain manque de sérieux dans la préparation des projets de la municipalité.

On peut se demander dans quelle mesure  les ambitions affichées par l’équipe municipale dans son Programme Local de L’Habitat de réaliser 2316 logements d’ici 2017 sont crédibles.

 

Note : c’est par ce document de la DRIEE qu’on apprend que les bâtiments auraient 10 étages. Les informations fournies précédemment faisaient état de 5-6 étages, ce qui d’ailleurs s’intégrait mieux dans le front d’immeubles voisins.

Pour accéder à la décision de la DRIEE

http://www.driee.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/val-de-marne-94-r690.html