Compte Rendu du 3ème atelier-débat: Urbanisme et Politique du Logement

Je vais tenter, à partir de notes griffonnées au cours de la soirée de rendre compte des débats au cours de cette troisième réunion. Tâche difficile car le débat a été très vivant entre la cinquantaine de personnes présentes dans la petite salle de l’auditorium au centre culturel Jean Vilar. Il y a  certainement des oublis dans ce compte rendu ; Je souhaite que ceux qui étaient présents corrigent et complètent ce compte rendu à partir de leurs propres souvenirs  en cliquant sur « réponses ».

Le langage de ceux qui traitent de ces problèmes est riche de sigles et d’acronymes qui ne sont pas connus de tous. Aussi j’ai ajouté en fin de compte rendu un Petit Lexique à l’usage du lecteur où sont brièvement décryptés les PLA, PLS et autres TSE.

Yves Fuchs

Compte Rendu

Au bureau chargé d’organiser le débat avaient pris place Chryssie Caporal représentant Europe Ecologie Les Verts, Jean Louis Besnard pour le Parti Socialiste, Patrick Le Guillou, également du Parti Socialiste, qui par sa connaissance approfondie des dossiers logement et urbanisme allait être un animateur des discussions, et Yves Fuchs, Conseiller Municipal, Président de Forum des Boucles de la Marne.

La crise du logement est une réalité. Le nombre de logements neufs qu’il s’agisse de logements en accession à la propriété ou de logements du secteur locatif social est insuffisant. On construit 300.000 logements par an alors que 500.000 seraient nécessaires. Pour la région Ile de France les réalisations annuelles s’élèvent à 35-45.000 loin de l’objectif de 70.000. Les prix augmentent considérablement, conséquence de la raréfaction de l’offre. Ce qui vaut pour la région Ile de France prise dans son ensemble se vérifie à Champigny. Contrairement à ce que pensent certains en effet  on construit très peu à Champigny.

Voté en 2012 le PLH (Plan Local de l’Habitat) prévoit de construire 360 logements par an à Champigny. Est-ce réaliste ? On peut se poser la question. Durant la période qui va de 1990 à 2008 et qui couvre  5 conventions de diversification de l’habitat seulement 64,6% des projets ont été réalisés, la dernière période  s’est même révélée  la moins créatrice de logements avec seulement 1/3 des projets effectivement réalisés. Durant cette période on a construit seulement 77 logements par an à Champigny.

L’effort de construction reste donc insuffisant, la production est « timide »

Comment construire ? Et où ? Il faut prendre en compte tout l’espace urbain qui nous es dévolu  et ne pas gâcher de l’espace ce qui signifie qu’on ne laisse pas de friches, de zones abandonnées.

D’une façon plus générale pour les communes de la banlieue proche il faut repenser le problème du logement. On ne peut pas se satisfaire de la situation actuelle qui consiste à envoyer les gens se loger de plus en plus loin du centre de la métropole.  Cela se traduit par des destructions de terres agricoles, des temps de trajets longs, des fatigues et des nécessités d’allonger très loin en banlieue les transports en commun ; et tout cela coute très cher à l’économie et au contribuable.

On sera doncobligé de recourir à une densification de l’espace urbain. C’est ce que signifie concrètement l’expression « s’interdire de gâcher de l’espace ». En même temps densifier ne signifie pas renoncer à la qualité de vie ni au droit à disposer d’espaces.

La ville doit être accueillante pour toutes les couches sociales qui souhaitent y vivre. Il faut que les types de logement proposés soient divers. Il  faut pouvoir  proposer plus de logements de type intermédiaire. La crise du logement est en effet particulièrement grave pas seulement pour les plus défavorisés mais aussi pour les couches moyennes qui sont exclues du logement social parce que leurs revenus légèrement trop élevés ne leur donnent pas droit au secteur HLM et qui ne disposent pas des moyens financiers suffisants pour prétendre aux loyers très élevés du secteur privé sur Paris et la proche banlieue.

Il faut donc développer une stratégie de diversification de l’habitat avec différents types d’accession.

Il faut prendre en compte les indications du SDRIF (Schéma Directeur de l’Ile de France) et s’attendre à une densification autour des futures gares du grand Métro Express

Sur ce thème des futures gares de nombreuses interventions ont porté sur la stratégie de  développement de ce secteur autour de la gare dite des «  4 communes ».

Des inquiétudes se sont exprimées au sujet de l’avenir de ce secteur. Les délaissés du projet abandonné de liaison autoroutière représentent 16 hectares. Sur la base des données actuelles de construction possible de 200 à 300 logements par hectare cette zone pourrait abriter de 3000 à 4000 logements si elle était entièrement dévolue à l’habitat. Une telle dévolution à l’habitat seulement aconstituerait une charge très lourde pour Champigny. Notre commune devrait en effet supporter le coût des des infrastructures que constituent les  écoles, les crèches et le fonctionnement de l’ aide sociale. M. Georges Charles (maire adjoint responsable au Développement du Territoire et à l’Aménagement Urbain)présent à l’Atelier Débat  intervenait alors pour préciser que la municipalité maintenait sur cette zone le principe 75-25 c’est-à-dire 75% du foncier consacré au développement des activités économiques et 25%  au logement. Ce qui suppose quand même la construction de 800 logements.

Plusieurs intervenants centraient alors leurs propos sur la politique de la ville, celle de notre commune actuelle et à venir.

L’importance de la gestion de l’ensemble du foncier par la commune est apparue essentielle.

Le problème du rapport au secteur privé a été évoquéà plusieurs reprises  et il a été demandé  que le secteur privé régularise ses règles. Les communes ne sont pas démunies lorsqu’il s’agit d’intervenir vis-à-vis du secteur privé en signant des conventions et surtout  par le pouvoir qu’elles ont d’attribuer les permis de construire. Il faut ainsi que la ville veille à la définition de la typologie des logements, à leur surface et à leur prix.

Le cout de l’entretien du logement social sur la durée a aussi été évoqué. Il importe de maintenir, de lutter contre les dégradations et même d’améliorer le service rendu.

Le logement durable tel qu’il est fourni aujourd’hui a été opposé aux constructions anciennes (barres et tours). Ces constructions en barres et tours datent des années 60. Ce choix a prévalu à l’époque parce que c’était la façon la moins chère de construire qu’on connaissait dans le contexte technique et économique de cette période. Il ne faut pas oublier qu’en cette période, pour des gens mal logés, venant d’habitations insalubres, voire de bidonville les barres et les tours présentaient un progrès énorme avec l’accès au confort (salle d’eau etc.).

La dégradation des conditions que l’on observe dans les cités ne sont pas dues à leur type d’architecture mais à l’évolution de la société ; il y a eu remplacement de populations. Les couches ouvrières sont parties. Certaines couches qui y résident actuellement sont directement frappées par la mal vie et la violence. Ce n’est pas l’urbanisme qui est en cause même si des aménagements sont utiles.

On ne construirait plus ainsi aujourd’hui

Quelle pourrait donc être la politique de la ville, de notre ville ?

Une ville a pour vocation de loger des familles. Pour Champigny une cohérence reste à trouver pour une commune confrontée à des contraintes géographiques fortes.

Tout le monde parait d’accord sur la nécessité de redéfinir un projet global d’urbanisme pour le centre-ville sur un secteur d’environ 1kmx1km comprenant la mairie et la future gare de Champigny Centre. Il y a aussi urgence à désenclaver les grands ensembles du haut de Champigny (Mordacs et Bois l’Abbé) en développant leur desserte par des transports en commun plus rapides (site propre) pour les rapprocher du centre-ville et des moyens de transport lourds (Métro Express, RER A et RER Eole, Trans Val de Marne et Altival). Pour la première fois Champigny, commune de proche banlieue, jusqu’ici mal desservie par les moyens de transports en commun lourds (rail et bus en site propre) va être richement doté. Il faut que toute la commune puisse en profiter et pas seulement les zones les plus proches des gares.

Il faut à Champigny une politique qui parte des besoins de la population c’est-à-dire de ses besoins en logement et de la nécessité de fournir à chaque famille au cours de sa vie un parcours résidentiel. C’est ainsi qu’on stabilise une population (actuellement plus de 30% de la population quitte Champigny tous les 10 ans et 30% sont de nouveaux arrivants. Qui sont ceux qui partent ? essentiellement des couples entre 30 et 45 ans avec des enfants autour de 10 ans. S’ils partent c’est que la ville ne leur offre pas le parcours résidentiel qu’ils souhaitent. Or la stabilité de la population est essenteiel pour une ville. Une population stable s’investit dans la ville, participe à la vie sociale, aux associations est attachée à sa ville.

Il est donc essentiel  que Champigny ait une politique hardie de construction tout en respectant les équilibres entre les différentes catégories de logement  (social et accession) et en proposant des idées nouvelles pour le centre et la gare des « 4 communes »

Champigny n’est pas une ile. Des besoins urgents ne sont pas satisfaits au niveau de l’Ile de France. Champigny doit s’intégrer dans la politique d’ensemble du logement en Ile de France. Ceci  va se faire dans un contexte en pleine évolution avec la mise en place de nouvelles structures (réforme territoriale et Grand Paris). Les regroupements qui vont se faire ne doivent pas être une occasion pour les communes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logement social d’y échapper (et il y en a plusieurs parmi nos voisins immédiats). En même temps se pose la question essentielle de savoir qui de la commune ou de l’ensemble conservera la capacité d’attribuer le permis de construire et aussi la question du fonctionnement démocratique des structures.

Ce sont ces questions et bien d’autres que nous retrouverons au cours du 4ème Atelier débat  sur la réforme territoriale et le Grand Paris, le samedi 30 novembre à 14H30 salle Morlet, rue Albert Thomas.

La séance est levée à 23H

 

Petit lexique à l’usage du lecteur

Etablissement Public foncier Ile de France (EPFIF) 

L’Établissement Public Foncier Ile-de-France est un établissement public de l’État créé par décret en date du 13 septembre 2006.
Il a le statut juridique d’un Établissement public à caractère industriel et commercial (ÉPIC). Il est donc doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière.

Il dispose d’une ressource propre : la Taxe Spéciale d’Équipement ( TSE) (voir ci dessous)dont le montant est voté par son Conseil d’Administration.

L’EPF Ile-de-France est un opérateur foncier public qui travaille à l’accroissement de l’offre de logements, en particuliers de logements locatifs sociaux, et au soutien du développement économique. Son action est gratuite : elle ne comprend ni rémunération ni frais financiers.
Il intervient en pleine compétence sur un territoire constitué des départements de Seine-et-Marne (77), de l’Essonne (91), de Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94), et de la Ville de Paris (75).

L’ensemble de ses activités s’exercent dans le cadre d’un Programme Pluriannuel d’Interventions (PPI) réalisé par tranche annuelle.     (Source : www.epfif.fr)

Prêt locatif aidé (PLA)
Issu de la réforme Barre de 1977, prévu pour allier l’aide à la pierre à l’aide à la personne, il peut accueilllir 80% des ménages grâce à un plafond de ressources supérieur de 50% aux anciens plafonds HLM.O (HLM ordinaires).
En septembre 1999, le PLA est remplacé par le PLUS (Prêt locatif à usage social).    ( source www.vie-publique.fr)

Prêt locatif aidé très social (PLA-TS)
Il répond à la demande de logements à loyers très modérés en offrant un financement avantageux : le PLA-TS bénéficie d’une subvention de l’Etat majorée en contrepartie de plafonds de loyers réduits à 20%.Les logements construits ou acquis au moyen de PLA-TS sont réservés à des ménages dont les ressources maximum sont inférieures de 40% aux plafonds d’accès.    ( source www.vie-publique.fr)

Prêt locatif à usage social (PLUS)
Il désigne le logement social locatif subventionné par l’Etat et réalisé par les organismes de logements sociaux. Il remplace le PLA depuis septembre 1999 dans le cadre d’une réforme destinée à favoriser la mixité sociale des occupants des logements sociaux (75 % de la population peut prétendre à ces logements). Il doit répondre à l’ensemble de la demande locative et est accessible.    ( source www.vie-publique.fr)

Prêt locatif intermédiaire (PLI)
Prêt créé en 1987 pour ouvrir l’accès des logements sociaux aux ménages des classes moyennes dont les ressources dépassent le plafond des PLA.    ( source www.vie-publique.fr)

Taxe spéciale d’équipement (TSE)

Des taxes spéciales d’équipement sont perçues au profit d’établissements publics en addition aux deux taxes foncières, à la taxe d’habitation et à la cotisation foncière des entreprises.

Les établissements publics fonciers mentionnés aux articles L 324-1 et suivants du code de l’urbanisme sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial, compétents pour réaliser, pour leur compte ou pour le compte de leurs membres ou de toute personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière, en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement.

Ces établissements publics sont créés par le représentant de l’Etat dans le département au vu des délibérations concordantes des organes délibérants d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de schéma de cohérence territoriale, de réalisation de zones d’aménagement concerté et de programme local de l’habitat ainsi que, le cas échéant, des conseils municipaux de communes non membres de l’un de ces EPCI.

L’article 1607 bis du code général des impôts (CGI) dispose qu’il est perçu une taxe spéciale d’équipement (TSE) au profit de ces établissements publics fonciers, destinée à leur permettre de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation.  (source :www.bofip.impots.gouv.fr)